Kako je moguće da agencija za nekretnine prodaje nelegalan stan? Kako je moguće da nelegalna nekretnina ima uredan ZK izvadak? I kako je moguće da prodavatelji vrate kaparu a da agencija zadrži svoju proviziju?

Moguće je, kao što ćete vidjeti iz priče u nastavku.

U sažetku, ovo su nepobitne činjenice:

• Agencija za prodaju nekretnina je početkom 2017 posredovala u prodaji stana na adresi Pavlenski put 11c, Zagreb.
• Stan je pokazan kupcu (Željko Švedić). Na pitanje kupca da li su svi papiri uredni, agentica Katarina Kukor je potvrdila da je vlasništvo 1:1, te da su stan i zgrada 100% legalni. Kao dokaz je predočen uredan ZK izvadak, bez zabilježbe grada i sa teretom banke.
• 14.1.2017. je potpisan predugovor o prodaji stana, na osnovu kojeg je kupac uplatio kaparu od ukupno 52.805,96 Kn prodavateljima, te 17.728,40 Kn agenciji kao proviziju, na osnovu ugovora o posredovanju.
• Budući da prodavatelji nisu imali tlocrt, kupac je par tjedana poslije otišao u Gradsko poglavarstvo izvaditi tlocrt stana iz građevinske dozvole. Tu je dobio informaciju da zgrada nema uporabnu jer je izgrađena izvan dimenzija građevinske dozvole, te da se cijela zgrada treba legalizirati.
• Iz razgovora sa drugim stanarima, kupac je doznao da su stanari odustali od legalizacije jer je legalizacijska kazna preko 100.000,00 Kn.
• Kupac je angažirao odvjetnika za nekretnine koji je kontaktirao prodavatelje i agenciju te zatražio povrat kapare, te povrat agencijske provizije.
• Prodavatelji su kupcu 29.3.2017. vratili ukupno 52.018,00 Kn, te je predugovor raskinut.
• Agencija je odbila vratiti proviziju, iako je stan koji su prodavali nelegalan, ugovor je raskinut, a prodavatelji su se ispričali i vratili kaparu.

A sada cijela priča, sa detaljima.

Stan u naselju Špansko sam prvi put pogledao 5.1.2017. Prije gledanja stana sam morao potpisati agencijski ugovor da se u slučaju prodaje obvezujem platiti proviziju od 2%+PDV. Stan je u novijoj zgradi, sagrađenoj 1999. godine u ulici Pavlenski put 11c. Stan mi je odgovarao, tih, svijetao i odmah do škole u koju mi ide kćerka. Nakon razgleda stana, izašao sam sa agenticom Katarinom Kukor van i postavio joj direktno pitanje. «Stan je u redu, ali vidim po Njuškalu da se prodaje već šest mjeseci. U čemu je problem, zašto stan već nije prodan?» Agentica me pogledala i nakon kratke pauze rekla da ne postoji nikakav problem sa stanom. Razlog zašto stan nije prodan jeste to što prodavatelji zahtijevaju fiksnu cijenu od 94.000 EUR za stan od 66m2. Kao dokaz urednih papira je predočila ZK izvadak, sa hipotekom banke, te C energetski certifikat.

Cijena mi se učinila malo visoka, ali bitno je da su svi papiri uredni. Nakon kratkog razmišljanja, odlučio sam dati ponudu na navedeni iznos. Prodavatelji su imali dodatan zahtjev. Budući da imaju dvoje male djece, i kupuju veći stan, ne mogu se iseliti u normalnom roku od 30 dana. Nakon kapare, planirali su barem dva i pol mjeseca za iseljenje. Meni je to bilo puno, ali prodavatelji nisu htjeli popustiti. Ostavili su dojam lijepe male familije, djeca su se igrala u boravku dok su oni objašnjavali probleme sa prebacivanjem vrtića i kupnjom drugog stana. Odlučio sam popustiti. U subotu 14.1.2017. smo potpisali predugovor o kupoprodaji stana, koji je sastavio agencijski odvjetnik Marko Došen. Prihvatio sam i njihove uvijete što se tiče cijene i što se tiče iseljenja do 31.3.2017. Prodavateljima sam isplatio kaparu od 52.805,96 Kn (prva i druga uplata), ostatak se trebao isplatiti po iseljenju i potpisivanju glavnog ugovora. Agenciji sam odmah isplatio 17.728,40 Kn za posredovanje, jer je tako zahtijevao agencijski ugovor.

Skrenuo bih pozornost na članak 7. u predugovoru:

«Ugovorne strane sporazumno utvrđuju da su upoznate s vrijednošću nekretnine, te da u svezi nekretnine i kupoprodajne cijene ne postoji očiti nesrazmjer u trenutku zaključenja ovoga predugovora.

Prodavatelji jamče Kupcu da je nekretnina iz članka 1. ovoga Predugovora isključivo vlasništvo Prodavatelja, te da ista nije opterećena nikakvim uknjiženim ili neuknjiženim teretima, niti pravima trećih osoba kojima bi se ograničavala ili umanjivala prava kupca.»

Napominjem da:

• Nelegalnost nekretnine definitivno umanjuje kupoprodajnu cijenu.
• Legalizacijska kazna predstavlja teret (kao što ćemo vidjeti kasnije, u minimalnom iznosu od 100.000,00 kn).
• Nelegalnost nekretnine umanjuje prava kupca, to te mjere da se cijela zgrada u budućnosti može srušiti ako nadležno ministarstvo tako odluči.
• Legalizacija je bila tema sastanaka stanara (potvrđeno od strane tri svjedoka).

Nevezano uz članak 7, bitno je napomenuti da je agencija dužna postupati profesionalno i provjeriti legalnost nekretnine, bez obzira što stoji u kupoprodajnom ugovoru. Ovdje je  Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, obratite pažnju na članak Članak 21:

«Ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama posrednik se obvezuje obavljati osobito sljedeće:
…
3. izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini i upozoriti nalogodavca na:
– očite nedostatke i moguće rizike u svezi s neuređenim zemljišnoknjižnim stanjem nekretnine,
– upisana stvarna prava ili druga prava trećih na nekretninu,
– pravne posljedice neispunjavanja obaveza prema trećoj strani,
– nedostatke građevne i uporabne dozvole sukladno posebnomu zakonu,
– okolnosti obveze primjene prava prvokupa i ograničenja u pravnome prometu sukladno posebnim propisima.»

Zakon je jasan: ukoliko agencija ne provjeri uporabnu dozvolu, snosi odgovornost po zakonu o prometu nekretnina.

U trenutku potpisivanja predugovora sam se osjećao dvostruko sigurno, zbog navedene stavke u predugovoru i zbog navedenog zakona. U retrospektivi, ispada da sam bio naivan.

Planirao sam uređenje stana, za što mi je trebao tlocrt. No prodavatelji su mi nakon tjedan dana javili da ga ne mogu dostaviti. Oni nisu imali tlocrt, kao niti predstavnik stanara, kao niti sin investitora koji živi u istoj zgradi. Neobično, valjda se uz kupnju stana treba dobiti barem papir sa dimenzijama i rasporedom instalacija? No, postoji zakonsko rješenje za to. Grad Zagreb arhivira sve građevinske dozvole, kojih su tlocrti nužan dio. Zatražio sam na osnovu predugovora tlocrt stana, što su gradski službenici spremno dostavili.

U tu nastaje prvi pravi problem. Moje zadovoljstvo je brzo splasnulo kada sam pogledao tlocrt. Tlocrt iz građevinske dozvole nije imao nikakve veze sa stvarnim stanjem: raspored soba je potpuno drugačiji, u stan se po tlocrtu ulazi stepenicama preko vanjskog vrta, a u stvarnosti preko hodnika u zgradi! U Gradskom poglavarstvu su nam usmeno odgovorili da «navedena zgrada nije izgrađena po građevinskoj dozvoli, nikada nije dobila uporabnu dozvolu jer je puno veća od planirane, te se trenutno vodi legalizacijski spor». Osjetio sam mučninu u stomaku. Kupujem nekretninu koja je nelegalna. Kontaktirao sam odvjetnika Edina Muminagića, koji specijalizira za sporove sa nekretninama.

Prvo što je odvjetnik predložio jeste da dobijemo službeni odgovor od grada, te nam daju brojeve pod kojima se vodi legalizacijski spor. Čak je rekao da legalizacije ne mora nužno biti problem, ako je izgledno da se zgrada može legalizirati i prodavatelji su spremni platiti trošak legalizacije. Dogovorili smo se popričati sa predstavnikom stanara i investitorom, jer očito od prodavatelja i agencije ne dobijamo točne informacije.

Ipak, kontaktirao sam agenciju i prodavatelje i pitao ih da li znaju da je zgrada nelegalna. To im je prva vijest, odgovorili su. Nakon toga su u emailu izjavili da im je predstavnik stanara rekao da legalizacijski problemi postoje samo sa stanom u potkrovlju. Sumnjao sam da to nije istina, te sam direktno nazvao predstavnika stanara. On mi je ispričao sasvim drugu priču. Zgrada jeste nelegalna i treba se legalizirati, ali stanari ne žele sudjelovati u tom trošku. Njihov stav je da investitor treba snositi taj trošak, jer je gradio zgradu. Većina stanova ima točnu kvadraturu u ZK izvatku, osim par stanova u potkrovlju i podrumu. Prije je ZK izvadak bio dovoljan za dobivanje hipoteke od banke, pa stanari ne vide nikakav problem što je zgrada nema uporabnu dozvolu i tehnički je nelegalna. 2012 je izašao zakon o legalizaciji, te je Dario, sin od investitora, predložio svima podjelu troška legalizacije, što su odbili na sastanku stanara. Istu priču mi je potvrdio i susjed sa ulaza 11c, koji je rekao da je Dario obilazio sve stanare i predlagao zajedničku legalizaciju.

Našao sam se i sa Darijem. Ispričao se u ime svog oca, rekao je da je 1999 kada je zgrada bila napravljena bilo doba divlje gradnje. Tada je bilo normalno da se zgrada «proširi» i nitko se nije zamarao sa uporabnom dozvolom. Banke su izdavale kredite za sve i svašta. U međuvremenu se zakon postrožio, zgrade izgrađene 1999. godine su nelegalne ako nemaju uporabnu dozvolu. Ali zakon o legalizaciji je omogućio da legaliziraju zgradu po puno manjoj cijeni nego prije. U čemu je onda problem, pitao sam? U novcima, odgovorio je. Zgrada ima puno kvadrata izvan dozvoljenih, cijeli ulaz 11c sa svim stanovima je dodatno sagrađen (isti u kojem ja kupujem stan). Zbog velikog broja nelegalnih kvadrata samo legalizacijska kazna je oko 100,000 kn, bez drugih troškova. Trošak ne bi bio velik kad bi se podijelio na sve stanove, ali nažalost, stanari ignoriraju problem i ne žele sudjelovati. Njemu je samom taj iznos previše, tako da je legalizacija na čekanju.

9.2.2017. smo dobili službeni odgovor od grada da zgrada nema uporabnu dozvolu te da je nelegalna.

U sažetku, ovo je cijela situacija:

• Zagrada je nelegalno izgrađena u doba nelegalne gradnje.
• Za većinu stanova je katastar izdao uredne ZK izvatke.
• Banke su davale hipotekarne kredite jer ih nije bilo briga za uporabnu dozvolu.
• Zakon se postrožio, a banke su sukladno postrožile kriterije kreditiranja.
• Sada su svi stanari u problemu, ali ne žele sudjelovati u legalizacijskom trošku od 5,000-7,000 Kn po stanu.

Cijele priče mi je bilo dosta i rekao sam odvjetniku da želim raskinuti ugovor. Poslao je opomene pred tužbu agenciji i prodavateljima. Prodavatelji su se javili u odvjetnički ured, i nakon par tjedana razgovora (oni su isto provjeravali da li mogu legalizirati zgradu), raskinuli smo predugovor. Ispričali su se za situaciju, rekli da nisu bili svjesni problema i vratili su mi 52.018,00 Kn (prva i druga uplata).

Agencija se nije javljala dva tjedna a onda je poslala dopis jako neobičnog sadržaja. U njemu direktor Kristijan Težak tvrdi:

• Da sam ja znao da je nekretnina nelegalna od početka! Podsjetimo se emaila od prodavatelja, koji dokazuje suprotno.
• Da sam na osnovu nelegalnosti dobio nižu cijenu. Podsjetimo se, radi se o stanu na Španskom od 66,30m2, cijene 94,000 EUR. To je 1418 EUR po kvadratu, dok je 2016 prosječna cijena u kvartu Stenjevec bila 1346 EUR po kvadratu.
• Da sam ja našao drugi, jeftiniji stan (!) i da je to razlog raskidanja ugovora.
• Da nema razloga za raskid predugovora, jer se legalizacija može lako i brzo provesti (!), te da ne namjeravaju vratiti proviziju za posredovanje.

Jako, jako bizarno.

Ovaj mjesec smo na Općinskom sudu u Rijeci predali tužbu protiv navedene agencije, no odvjetnik me upozorio da takvi sporovi mogu trajati godinama i da će troškovi spora biti barem 5,000 Kn. Moguće je i da cijeli slučaj zapne u dokazivanju.

Pravda je spora, ali Internet je brz. To je glavni razlog zbog kojeg sam odlučio napisati ovaj članak. Osim toga, mislim da bi bilo dobro upozoriti kupce u Hrvatskoj što se može desiti kod kupnje nekretnine. Ja sam prije mislio, a iz agencije su mi tvrdili isto, da ako stan ima ZK izvadak i hipoteku banke onda mora biti legalan. To nije istina, novije zgrade moraju imati uporabnu dozvolu, bez toga su nelegalne. Zašto to nije zapisano u ZK izvatku i zašto to banke prije nisu provjeravale su odvojena pitanja.

Mislim da je tragikomično da agencija prodaje nelegalnu nekretninu, naljuti se na kupca kada on odradi njen posao i sazna da nije legalna, te obija vratiti proviziju nakon što je ugovor raskinut. Ako isto mislite da je to tragikomično, podijelite ovaj članak sa prijateljima.

P.S. Ovo je bio jedan uzbudljiv vikend. Nakon što sam u petak objavio članak na svom Facebook profilu, post je postao viralan, share-alo ga je 178 ljudi. U subotu navečer sam dobio poruku da će iznos biti plaćen, a u ponedjeljak sam na PBZ primio povrat agencijske provizije kao jednu uplatu, a zakonske kamate kao drugu uplatu.
Veliko hvala svima koji su pomogli sa svojim share-om ili komentarom!

P.P.S. “Pravda je spora, ali dostižna.” U ovom slučaju je pravosudnom sustavu trebalo dvije i pol godine da se navedena tužba riješi. Naime, iako je agencija napravila povrat svoje naknade još 2017, odbili su platiti sudske troškove za pokrenutu tužbu. U međuvremenu je agencija za nekretnine prodana, direktor koji mi je odbio vratiti naknadu nije vise direktor, agentica koja je radila tamo je dobila otkaz, a novi vlasnik agencije mi se ispričao. I ne samo ispričao, nego je platio sudske troškove i time okončao sudski spor 20.2.2020.